איך לקנות דירה בלי לצאת פראייר | לרכישה באינדיבוק




אני מאשר לקבל דיוור

איך לקנות דירה בלי לצאת פראייר

איך לקנות דירה בלי לצאת פראייר

שנת הוצאה: 2016
מס' עמודים: 115
איך תרצ/י את הספר שלך?
- 57
- 57

תיאור מנחה של רכישת דירה החל מהשלב הראשון תוך פריסת התהליך לשלבים כפי שמתקדמים בשטח.

הספר משופע בדוגמאות מנסיונה של המחברת, והוא נועד להעביר למי שרוצה לקנות דירה ממה להיזהר ובמה להתרכז מאחר שיש התעסקות בפרטים רבים בעת הרכישה.

במטרה להקל על הקונה ולאפשר לו להתבסס על ניסיונם של אחרים, מרכז הספר את הנושאים החשובים ובעלי המשקל ברכישת דירה: החל מבניית תכנית ועד להוצאתה לפועל באמצעות מימון משכנתא, דרך המשא ומתן והצדדים המשפטיים.

עוד על ספר זה

חוות דעת

אין עדיין חוות דעת.

היה הראשון לכתוב סקירה “איך לקנות דירה בלי לצאת פראייר”

בקרוב…

פרק 8 – איך בוחרים את האזור?

 

איך בוחרים את האזור האידאלי לקניית דירה?
גורמים רבים משפיעים על בחירת אזור. קיים הבדל מהותי בין בחירת אזור לקניית דירה כאשר הכוונה שלנו היא לגור בה לבין בחירת אזור כאשר כוונתנו היא דירה להשקעה.
נתחיל באפשרות של רכישת דירה למגורים. ההחלטה על המיקום מושפעת מגורמים רבים התלויים בצרכים שלכם ובהעדפותיכם האישיות: ממצבכם המשפחתי (רווקים, נשואים, עם ילדים או בלי), גילכם, גילי ילדיכם, המרחק מהבית למקום עבודתכם, המרחק ממוסדות החינוך, סגנון החיים המועדף עליכם, המרחק מהמשפחה הקרובה ועוד. האם חשוב לכם לגור ליד ההורים? האם תעדיפו לגור ביישוב מרוחק מהם? האם ברצונכם לגור בצפון, בדרום, במזרח או במערב? ביישוב קטן, או בכרך סואן? חשבו, מה העדפתכם? ייתכן שתגלו שקיימת התאמה בין מה שאתם רוצים לבין יכולתכם הכלכלית, ואפשר שתגלו שהדבר לא בתחום יכולתכם או לא משתלם לכם כלכלית. לדוגמה, החלטתם על מקום מגורים באזור שקט, בבית פרטי על צלע הר בגליל שבו תוכלו לשמוע את רחש הרוח וציוץ הציפורים, זה מקסים, אבל לא בהכרח כלכלי. אגב, אין פירוש הדבר שלא תרוויחו מעסקה כזו.
מה הכוונה “כלכלי”? הכוונה לנכס שניתן להנזיל בקלות. לזמן יש אפקט כלכלי. אם המכירה עלולה לארוך זמן ממושך, אם ההון שלכם “תקוע” ואינכם מצליחים לחלץ אותו, אז אינכם יכולים לפעול עם הכסף בחלופה כדאית יותר, וזאת רק בגלל חוסר ביקושים לנכסים באזור, כלומר “סחירות” נמוכה – וסחירות נמוכה, אינה כלכלית.
כדי לבדוק את רמת הסחירות באזור עליכם לעקוב אחר נכסים במכירה ואחר משך הזמן מהיום שבו דירה מוצעת למכירה עד לחתימת החוזה. הבדיקה תיתן לכם אומדן.

בעבר שודרה תכנית טלוויזיה שבה נהג המנחה לשאול את המשתתפים שאלה, והם היו צריכים לנחש מה יענה רוב הציבור ולא מהי התשובה הנכונה. המחשבה על קניית דירה באזור מסוים מבוססת על אותו עיקרון. ככל שירבו האנשים שיחשבו שהדירה שלכם היא קנייה טובה, כך יישמר ערך ההשקעה שלכם, אבל אם רק קומץ אנשים מחפשים נכס דומה לנכס שלכם, אזי יקשה עליכם לשמור על ערכו הכלכלי.
כך גם לגבי גודל ההוצאה. ככל הנכס שתקנו יהיה זול יותר, כמות האנשים שתוכל לקנות אותו מכם תהיה גדולה יותר, כי הכסף מחולק באוכלוסייה בצורת פירמידה: אחוז אחד מאוכלוסיית העולם מחזיקה ב-43% מההון העולמי. בתחתית הפירמידה 80% מהאוכלוסייה מחזיקים ב-6% מההון העולמי (מתוך נתוני האו”ם לשנת 2012). אפשר לומר בפשטות שלרוב האנשים יש מעט כסף, ולמיעוטם יש המון כסף, לכן קל יותר למכור דירת שלושה חדרים מאשר וילה.

מדוע בדיקת ביקושים כה חשובה? כדי לבצע רכישה, הרי אתם מחפשים מוכר בצד השני, כלומר, אתם מחפשים “היצע”, אדם או גורם שיציע למכירה נכס שברשותו. יש לזכור כי הדבר החשוב ביותר שיש להביא בחשבון בעת קניית הדירה הוא המכירה, גם אם בעת הרכישה נראה שאין בכוונתכם למכור בעתיד.
לצורך בחירת הנכס המתאים תידרשו לבחון נכסים מקרוב ולא להסתפק בחיפוש אינטרנטי. כשתצאו לשטח ודאי תגלו כי המחירים הרשומים באתרי אינטרנט אינם מייצגים את השוק. כדאי שתסתובבו בשטח בבוקר, בערב, בצהריים, בשבת וביום ראשון בבוקר. היו נוכחים בשעות שבהן יש לחץ יציאה מהאזור/השכונה, ביום ראשון בבוקר ובשעות החזרה מהעבודה בין השעות חמש לשש בערב. אנשים גילו, לאחר שרכשו דירה ועברו לגור בה, איזה סיוט מחכה להם כל בוקר ביציאה מהשכונה. חשוב שתהיו מודעים ללחץ “שעות הפקקים” – גם אם אתם עובדים מהבית, עובדה זו יכולה לסייע לכם בתהליך המשא ומתן ולהוות עילה להורדה במחיר. היו סמוכים ובטוחים כי המוכר מודע לבעיה, והעובדה שגם אתם מודעים לה מוסיפה לכם כוח.
היכנסו למכולת השכונתית וראו מיהם השכנים “המיועדים” שלכם. הביטו על הילדים בשכונה, כי אלה יהיו החברים של ילדיכם, עמדו ליד היציאה מהגן ודברו עם ההורים הממתינים לילדיהם, זו דרך נהדרת לשמוע סיפורים על הגננת. דברו עם המטפלות בגינה, דברו עם השכנים, אמרו להם שאתם שוקלים לקנות דירה, שאלו אם הם מרוצים, שאלו אם יש שכן בעייתי, לכו למספרה השכונתית, שם ודאי לא תתאכזבו מהמידע שתקבלו, בדקו היכן שופכים את הזבל בבניין, האם המקום נקי ומטופל? הביאו בחשבון שכל מה שנראה לא תקין, ייראה כך גם כאשר תרצו למכור את הנכס, ואתם תהיו אלה שיצטרכו להסביר מדוע הדברים נראים כך או להתפשר על המחיר.
הכנתי עבורכם רשימה של “עשו ואל תעשו”, שתעזור לכם אם אתם קונים דירה למגורים. תמיד יהיו אנשים המוכנים לגור “על כביש”, ברחוב הראשי של עיר סואנת, לנשום את עשן האוטובוסים, לשמוע את רעש המנועים ואת המולת הרחוב מבוקר ועד ערב. הם יספרו לכם שהם נהנים, וש”הם לא יכולים בלי זה, הם התרגלו לרעש”. לכל דבר אפשר להתרגל, גם לדברים גרועים, אבל אתם תרצו לכוון לדבר טוב. ובשביל להתכוון אליו, צריך לדעת מהו טוב. לעתים הוא נמצא לידכם ואינכם יודעים זאת.

מיקום טוב מתייחס בין השאר גם לשמירה על הערך הכלכלי של הנכס. קרבה למוסדות חינוך, למשל לאוניברסיטה או קרבה למרכזי תרבות איכותיים ולמרכזי תעסוקה שומרת על הערך הכלכלי של הנכס.
אם אתם הורים לילדים קטנים, הקו המנחה הוא קרבה לבתי ספר איכותיים המתאימים לחינוך שאתם רוצים להקנות. מניסיוני למדתי כי חרדים מעדיפים מגורים בקרבת הרב שלהם, בקרבת בית הכנסת או בקרבת הקהילה המועדפת עליהם, ואין חשיבות מבחינתם קרבה למוסדות הלימוד של ילדיהם, כיוון שהם נהנים משירותי הסעות.
מיקום טוב של דירה למשפחה עם ילדים קטנים יהיה שונה ממיקום טוב למשפחה שילדיה עזבו את הקן. הראשונים יעדיפו שכונת פרבר בעיר, והאחרונים את מרכז העיר. סימן טוב לאזור איכותי הוא נוכחות גבוהה יותר של אוכלוסייה בוגרת ולא של זוגות צעירים.
מיקום טוב של דירה הוא “רחוב וחצי” ממרכז העיר, רצוי ברחוב ללא מוצא, מצב שבו תוכלו להגיע למרכז ברגל תוך חציה של הרחוב ללא צורך ברכב. רחוב שהוא שקט ביותר. אין עוברי אורח (אנשים שלא גרים שם) שעוברים על פני ביתכם רק כדי להגיע למקום אחר.
חשוב שמיקום הדירה יהיה בקרבת מקומות תעסוקה מרכזיים. חשוב לבדוק שיש תחבורה ציבורית זמינה ובתדירות גבוהה וכך להימנע מהצורך להחזיק שתי מכוניות. יכול להיות שתחליטו להחזיק שתי מכוניות, אבל זו כבר בחירה ולא צורך. יש לוודא זמינותם של מקומות חניה בקרבת הדירה. מיקום טוב של דירה משמעו כי יש חנות מכולת בקרבתה הדירה, שאליה אתם יכולים לרדת בשעה עשר בלילה בלי לחשוש לביטחונכם האישי. קיומו של בית קפה שכונתי נחמד במרחק הליכה לא יזיק. ערך רב יש למגוון של בתי ספר באזור, לתנועה מתונה של מכוניות ועוברי אורח, להרגשה שאתם בכפר, אך עם יתרונות גדולים של עיר…

 

אשר לכיווני אוויר – אם הדירה היא בצפון הארץ, בדרך כלל יהיו כיווני מזרח דרום ומערב עדיפים, כי הם מאפשרים כניסת אור לדירה (מזרח בבוקר ומערב אחר הצהריים). אם הדירה היא במרכז הארץ או בדרומה, יהיה כיוון צפון עדיף, כי ברוב השנה מזג האוויר קיצי וחמים, והרוחות מצפון מצננות את האוויר. אם הדירה היא במישור החוף בדקו את הקיר הדרומי או הדרום מערבי וודאו כי אינו לח בשל הגשמים המגיעים מכיוון זה. באופן עקרוני, דירה מוארת עדיפה על דירה שאינה מוארת. נוף פתוח תמיד עדיף על נוף סגור. אם קיים באזור שאתם קונים נוף פתוח לגינה או לפארק, יהיה זה כמובן הכיוון המועדף.

בזמנו, גרנו בדירה בראשון לציון עם נוף שהיה פתוח לגמרי. מקרוב נראו שדות ופרדסים ומהאופק הרחוק ניבטו הרי יהודה. כל מי שביקר בדירתנו שאל בדאגה: “תגידי, את לא פוחדת שייבנו כאן?” – לא. מאז כבר מכרנו את הדירה, ועדיין הנוף הנשקף ממנה פתוח. נוף פתוח עם אופציה לבנייה תמיד עדיף על נוף סגור ללא אופציות.
בטרם תחליטו על רכישה, התעדכנו לגבי הנוף ובכלל לגבי התכניות העתידיות באזור שאתם עומדים לרכוש. הוציאו תב”ע (תכנית בניין עיר) כדי לדעת אילו תכניות אושרו באזור שלכם או נמצאות בתהליכי אישור. ניתן להוציא אותן במחלקת הנדסה ביישובכם. אפשר בשלב הראשוני להוציא את הנתונים מהאתר של מנהל מקרקעי ישראל.

החלטתם על אזור וראיתם מספר נכסים שמתאימים לתקציב שלכם. איך תדעו שהמחיר שהמוכר מציע לכם אינו מעל המחיר של השוק?
פרופיל תושבי השכונה הוא אחד הפרמטרים הנחוצים כדי לברר אם מחירי הדירות באזור הם מחירי “בועה”. איזו סוג אוכלוסייה מתגורר באזור שהגדרתם? מהו חתך האוכלוסייה, מבוגרים או צעירים? חילונים או דתיים? עולים חדשים או ותיקים? מהו הגיל הממוצע שלהם? מהי ההכנסה הממוצעת שלהם? (יש אתרים שבהם ניתן למצוא מידע זה, דרך טובה יותר היא פשוט לסקור את השטח).

כיצד נוכל לאמוד שווי שוק של דירה? אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות מעקב אחר תשלומי המשכנתא של תושבי האזור. אתן לכם כלל אצבע שתוכלו להשתמש בו בקלות: לצורך הדוגמה נניח שתושבי השכונה הם זוגות צעירים שההכנסה שלהם היא כ-12,000₪ נטו. כיוון שאנו יודעים שהבנקים מגבילים את האשראי על המשכנתאות להחזר שלא יעלה על שליש מסך ההכנסה הפנויה, משמע כי החזר המשכנתא שלהם לא יעלה על 4,000 ₪ לחודש. גם במקרה שבו אנשים שוכרים דירה, על-פי רוב ההוצאה על השכירות היא כשליש מהכנסתם. כעת בדקו במחשבון משכנתא מה גובה ההלוואה הניתנת בהחזר זה ל-25 שנה (רוב הישראלים לוקחים משכנתא ל-25 שנה). במונחי ריבית של 4% (לצורך הדוגמה) נמצא שסכום המשכנתא הוא כ-757,800 ₪. הוסיפו את סכום ההון העצמי, כ-25% ממחיר הדירה, בדוגמה זו הוא יעמוד על 252,600 ₪. המסקנה היא שמחיר הדירות בשכונה הוא כ-1,010,400 ₪ (בהנחה שלא היו שינויים בשכונה, כמו בניית תשתית תחבורתית חדשה). לפיכך, אם המוכרים באותו אזור מבקשים 1,200,000 ₪, הם מבקשים מחיר “מעל מחיר השוק”. אם היו עסקאות מעל מחיר זה, היו אלה מחירי בועה. איך אני יודעת? כיוון שההכנסה של התושבים בשכונה לא עומדת להשתנות, ובמקרה שמי מהתושבים אכן יעלה את רמת ההכנסה שלו, עם הזמן הוא ישדרג את מקום מגוריו לאזור טוב יותר.
תמיד יש אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. בדרך כלל הבחירה בשכונת המגורים היא בררת מחדל הנקבעת מתוך אילוצים תקציביים, ואם אלה משתנים, גם הבחירה משתנה בהתאם. סביר להניח שברגע הראשון שתהיה להם אפשרות לשדרג הם יעשו זאת. כלל זה מתאים למקרה אמצע, לא למקרה קיצון של מיעוטי יכולת או בעלי הכנסה גבוהה מאוד. אנחנו בדרך כלל קונים, כל דבר, לא רק דירות, בהתאם לערכים שלנו, ולכן הדוגמה אינה מתאימה לשכונה חרדית, מאחר שסיבת הקנייה שלהם יכולה להיות אמונית, נניח בשל קרבה לבית כנסת או לרב חשוב, ואז יגורו באזור בכפיפה אחת בעלי הכנסה נמוכה ובעלי הכנסה גבוהה, ולכן מקרה זה יקשה עלינו להקיש לגבי מחירי הדירות.
אם זו שכונה של משפרי דיור, חשבו לפי יחס של 70% לקיחת משכנתא ו-30% הון עצמי, מאחר שהמשכנתא הניתנת למשפרי דיור היא 70% ולא 75% כפי שמקבלים זוגות צעירים. איך תדעו? עשו סקר, ראיינו את התושבים באזור.

אם תעשו סקר שוק ולא תסתמכו על כותרות בעיתונים, היו בטוחים כי המידע שיעמוד לרשותכם יהיה מצוין – ליקטתם אותו ולא אספתם ממקורות בלתי מזוהים או מבעלי אינטרסים. אלה הנתונים המהימנים ביותר להסתמך עליהם.

לסיכום
יש להבדיל בין בחירת האזור עבור דירה למגורים לבין בחירת אזור עבור דירה להשקעה. בבואכם לבחור אזור לדירת מגורים, צריכה ההחלטה על המקום לנבוע מהצרכים שלכם ומהעדפותיכם האישיות. עם זאת, כיוון שדירה היא נכס יקר, יש להביא בחשבון פרמטרים שישמרו על ערכה כגון קרבה למוסדות חינוך, ריאות ירוקות, קרבה למרכזי תעסוקה ומנגד להימנע מאלמנטים הגורעים מערך הדירה כגון קרבה לאנטנות ולמפגעים תברואתיים. יש נטייה להסתיר מפגעים תברואתיים ורצוי להיעזר במומחים שיכולים לאתר אותם באמצעות מכשור מיוחד.

הצלחה כלכלית בקניית דירה נמדדת בסופו של דבר בעת מכירתה. קנייה מוצלחת מביאה למכירה מהירה וקלה השומרת על ערך הנכס. הביאו בחשבון שכל מה שלא נראה לכם בעת הקנייה, כנראה לא ייראה ראוי גם למי שתרצו למכור לו בעתיד. אתם תצטרכו להסביר מדוע הדברים נראים כך, או להתפשר על המחיר בשל הפגמים והחסרונות שהבחנתם בהם מלכתחילה. בבדיקת אזור התבססו על הנתונים שהצלחתם לדלות, נתונים המתייחסים לעובדות, ולכן הם מהימנים וניתן להסתמך עליהם.

ענת מאיר כיהנה במשך שנים רבות במגוון תפקידים בשוק ההון, בחברות השקעה שונות ובבורסה לניירות ערך. היא בעלת תואר ראשון במנהל עסקים ורישיון לניהול תיקים (מותלה) ובעלת רישיון תיווך.

 

מאז המחאה החברתית ניצת בה זיק ודחף למצוא פתרון לזוגות צעירים הסבורים כי אין לאל ידם לרכוש דירה. לטענתה, זוגות אלה לא מכוונים נכון את אמצעיהם ופוגעים בסיכוייהם להגיע לדירה.

 

אחרי שהחליטה להעביר מניסיונה ומהידע שצברה למי שמעוניין לקנות דירה ומשום מה מרגיש “תקוע”, כתבה את איך לקנות דירה בלי לצאת פראייר, שיצא בהוצאת סטימצקי.

 

ענת מאיר על עצמה: “בילדותי עברנו המון דירות. כשגדלתי הבנתי שלהורי היתה בעיה עם דירה שמכרו בעיתוי גרוע ומאז הם ‘רדפו אחרי הזנב’ של עצמם. לאחר שהשתחררתי מהצבא עשינו מאמץ משותף לרכוש דירה. פתאום קלטתי שאמא שלי ממש מרוצה ממני (וזה דבר לא פשוט שאמא שלי מרוצה…). הרגשתי שיש לי קלף מנצח, ומאז אני מנסה לעשות עוד ועוד אנשים שמחים, שנוכחים שיש ביכולתם להגיע לדירה משלהם”.

X